关键字；房屋买卖合同 双倍返还定金

本文讲的是商品房二手买卖合同纠纷案，笔者代理买受人李某诉香港人翁某及其大陆配偶施某。

基本案情：

2016年2月26日李某同东莞市某房地产经纪服务有限公司签订一份《认购意向书》，双方约定由李某购买翁某名下位于东莞市大朗镇人和路某房产，双方约定了建筑面积、出售价格、税费、交易日期、交楼日期、付款方式等条款，认购书签署后 ，李某向经纪公司支付35000元定金。当日，施某与经纪公司签订一份《出售确定书》施某同意将前述房产出售，出售条件与李某购买条件一致，同时约定，被告应当在买房方签署《认购意向书》后7日内与李某签署《临时房屋买卖合同》否则，出卖方应当向李某双倍返还定金，签署确定书后，施某收取了第三人交付的35000元。随后，翁某得知市场波动，房价上涨，故拒绝与李某交易，2016年3月8日施某向经纪公司返还了35000元，表示楼价变动，拒绝交易，随后经纪公司向李某返还了35000元。

案涉签订合同背景：

1、 案涉房屋产权人登记在翁某一人名下，且登记时间为翁某与施某结婚登记之前，故可确认为翁某个人财产；

2、 交易时间正遇东莞房价有较大变化（房价上涨）；

3、 买卖双方未直接签订买卖合同，均与中介方签订出售及认购协议，双方仅签署一份家私确认清单，出卖方仅只有施某签署。

4、 中介方没有翁某委托出场房产纸质材料。

笔者接案后，认为：本案中争议焦点是：施某签署的合同是否有效？施某有否有权代理翁某出售房产，其代理行为是否有效，违约后果是否由翁某、施某共同承担？

1、 关于案涉合同效力问题。先不看施某是否有代理权，可代理行为是否有效，根据最高人民法院关于买卖合同司法解释，出卖人以对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。从法院司法解释可以看出：人民法院鼓励交易，不赞成一方当事人因无物权而随意签署合同而不承担任何法律责任。本案中，无论施某是否有代理权或房产处分权，其签署了出场意见书就应当承担相应的违约责任，施某个人不能因无权处分而不受任何约束。也就是如施某以无权处分为由抗辩，最终可证实其违约，进而将承担违约责任。

2、 施某有无处分权？笔者接案后，从纸质材料分析，没有任何证据可证明翁某有参与此案买卖行为，如果不进一步收集证据仅凭委托人提供的材料，可能难以追究翁某责任，而案涉房产为翁某个人财产，如不能追究翁某责任，则委托人将面临执行风险。

为进一步落实翁某责任，笔者建议委托人设法与翁某谈话录音，收集翁某委托中介方出卖房屋证据。委托人随后到翁某处录音谈话，谈话中翁某强调楼价变动故不出场房屋，同时认为委托中介卖房是上一年度事情。收集上述录音证据后，笔者认为录音内容可确认翁某有委托施某出卖房屋事宜，施某行为可视为家事代理，故可以同时追究翁某及施某违约责任。

本案经一审判决 ，人民法院支持委托人主张，判翁某及施某共同向委托人支付双倍定金差额35000元。

一审判决后，笔者认为：一审法官将认购书性质错误理解类似保险合同，一些格式条款并不是一定要说明才生效的，况且没有格式条款，李某也不能以不知土地年限为由随意解除认购书。

附：

本案录音记录：

第三人：带客户来跟你们谈一下。

被告二：我在煮饭哦，我老公在家里。

第三人：那刚好。

原告：你好，翁先生！我是同你签了份购 买合同的。

被告一：我不识你，哪位和你签？

原告：你老婆。

被告一：我老婆有同你们签吗？签了地产，你要就告啦！

原告：你看看是因为价钱问题。

被告一：不是，你现在出到200万都不卖给你，你想打官司就去打啦！

原告：你再看看因为价钱问题。

被告一：不是，诚信问题，第一，地产公司明知楼的价钱不通知我。（说明：翁某委托中介方出卖房屋的事实，如果没有委托，何来通知他？）

原告：这个地产没权力通知你。

被告一：点解没通知，它（第三人）做营销的，不止这么便宜哦，我问过人啦。（说明：翁某委托中介方出卖房屋的事实，而且翁某为出卖房屋积极打听价格情况）

第三人：下面一楼60万啊。

被告一：不用跟我讲，你可以下去问一下一楼。

第三人：别人是已经买了（成交了）。

被告一：现在出到200万都不卖给你们，你们没诚信。

第三人：为什么我们没诚信呢？我们卖的时候你说多少钱的，就卖多少钱。

被告一：那是去年的事情。（说明：翁某委托中介方出卖房屋的事实，翁某已经自认委托时间为上一年度即2015年）

第三人：怎么会是去年的事情，是今年的事情，刚刚签合同，而且收定金的 时候你老婆打电话给你确认。（说明：出卖房价有经过翁某确认的事实）

被告一：出去、出去！要不我报警！

第三人：要你就报警咯。

被告一：出去、出去、出去.....

第三人：你难道不知道什么价钱吗？！

被告一：出去、出去，打官司嘛！尽管和我打！

第三人：真是！

被告一：我大把钱！

第三人：其实翁先生，不要这么大的脾气！

被告一：出去、出去，不跟你讲！你收不收回那3.5万定金，就跟我打官司！啊！ 知不知道，你告我拉，看你告不告得我入！我和你签吗？你告他们拉！

第三人：你咨询一下律师先吧！

原告：我不会告第三人，直接告你....还是直接告他吧！

本案起诉状

民事起诉状

原告：李某

被告一：翁某

被告二：施某。

第三人：东莞市某房地产经纪服务有限公司

诉讼请求：

1. 判决两被告向原告支付双倍定金差额35000元；

2. 判决两被告承担本案诉讼费用。

事实与理由

2016年2月26日原告同第三人签订一份《认购意向书》，双方约定由原告购买被告一名下位于东莞市大朗镇某房产，双方约定了建筑面积、出售价格、税费、交易日期、交楼日期、付款方式等条款，认购书签署后 ，原告向第三人支付35000元。当日，被告二与第三人签订一份《出售确定书》被告二同意将前述房产出售，出售条件与原告购买条件一致，同时约定，被告应当在买房方签署《认购意向书》后7日内与原告签署《临时房屋买卖合同》否则，两被告应当向原告双倍返还定金，签署确定书后，被告二收取了第三人交付的35000元。随后，被告一得知市场波动，房价上涨，故拒绝与原告交易，2016年3月8日被告二向第三人返还了35000元，表示楼价变动，拒绝交易，随后第三人向原告返还了35000元。

原告认为：被告一与被告二属于夫妻关系，被告一到第三人处表示第三人未告知楼价变动，故拒绝交易，可以看出被告一是有授权或授意被告二出售案涉房屋，两被告违约行为应当予以追责。

综上，为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

此致

东莞市第二人民法院

具状人：

2016年   月   日

法律依据

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

本文引用的法律文书：

（2016）粤1972民初3446号民事判决书；